相続した実家（空き家）をどうしたらよいか～空き家問題の現状と対策

都会から遠く離れた実家が、両親が亡くなって空き家になってしまった
―実家が地方にある方なら、いつかはこのような問題が出てくる可能性があります。
しかし、空き家はしっかりと管理しなければ地域・社会問題にまで発展することがあります。
この記事では、社会問題化している空き家問題について、現状や行政の対策、もし空き家を相続したときにどうすればよいのかについて、ヒントになるような知識をお届けします。

増加する空き家の現状

まずは総務省統計局が発表した下記の表を参照してみましょう。

総務省統計局

出典元：総務省統計局　https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf

このように全国の空き家件数は年々増加しており、最新の平成30年のデータでは、空き家数は846万戸で、空き家率は13. 6%と過去最高となっています。
地域別に見ていくと、最も空き家率が高いのは山梨県の21.3%です。
第2位に和歌山県（20.3%）、第3位に長野県（19.5％）と続き、第4位徳島県（19.4％）、第5位は高知県と鹿児島県が18.9%となっています。
甲信および四国地方の空き家率が高いことがわかります。

出典元：総務省統計局

 

空き家が引き起こす問題点

空き家の増加による問題点空き家率が高まっていることを解説しましたが、空き家が増加するとどのような問題が起こるのでしょうか。
空き家が引き起こす問題点を具体的に見ていきます。

衛生面、景観面での問題

 

建物を誰も手入れしないまま放置することで、通水、換気をしなくなり、通気がないため湿気がたまり、急速に劣化が進みます。
それが原因で虫やネズミ、シロアリなどが湧き出し更なる劣化を招きます。

 

また、廃墟化が進み家屋が雑草に覆われ地域の景観が悪くなるという社会問題になります。
さらに、ごみの不法投棄などがおこりやすくなり、異臭問題なども発生します。 

 

防災・防犯上の問題

 

家屋が劣化することで、台風や地震に弱くなり、倒壊する等、地域の防災上の問題が発生します。
避難が必要な緊急時に、倒壊した空き家によって避難経路が塞がれることも考えられるでしょう。
また、廃墟化すると、ホームレスの方が住み着いたり、犯罪者の隠れ家になったりすることもあり、放火による火災のリスクも高まります。

 

その結果、地域の治安が悪化し、犯罪リスクが上がるといった地域社会問題に発展する可能性もあります。

 

空き家が増えている理由

 

65歳以上の人口が全体の4分の1を超える、超高齢化社会の日本。
日本において空き家が増えている理由は何なのでしょうか？空き家が増えている理由は主に3つ挙げられます。

 

住宅の総数が増えている

総務省が出している人口推計（※2）によると、日本の人口は減少傾向にありますが、住宅総数は年々増えています。
先ほど挙げた総務省統計局の調査によると、平成30年の総住宅数は6242万戸で過去最高の値でした。
つまり、空き家は増えていますが、新築の家も増えているのです。

 

子世代は都市部へ出ていくことが多く、その後親が亡くなり、遠方に住む子が実家を相続することで、空き家になります。
また、年老いて介護を必要とする親が施設に入ることで、空き家になる例も多く存在します。

 

都市集中のみならず、地方においても、山間部の集落から子供世代が市内中心部に出てくる事象が発生しています。
山間部においては交通の便も悪く、雪の除雪なども大変です。
その上地方は土地の価格が下落し、市内中心部でも土地が安くなっているため、移住しやすくなっています。
それに伴い、山間部においても空き家が増加しています。

空き家の撤去費用が高額

地方の実家が空き家になってしまい今後使う予定がなくても、撤去する費用が高額のため、そのままにしておくという方が多いようです。
地域や依頼した業者によっても異なりますが、家屋の解体費用は木造で1坪当たり4万円、鉄筋コンクリート造で7万円が相場となっています。
解体するだけでこれだけの金額がかかると考えると、負担に感じて空き家をそのままにしておくことに理解できるでしょう。

更地にすると固定資産税が高くなる

更地にした場合と空き家がある場合とで比較すると、更地のほうが固定資産税は高くなります。
具体的にいうと、200㎡以下の住宅部については固定資産税が更地の6分の1です。

 

固定資産税が6倍になるため、家屋をそのままにしていることも多いようです。
実際には空き家（建物）の固定資産税がなくなりますので単純には計算できません。  

 

空き家問題への国の対応策や取り組み  

増加し続けている空き家問題に対して、国はどのような対策を行っているのでしょうか。

 

空家等対策の推進に関する特別措置法

「空家等対策の推進に関する特別措置法」は、平成27年に施行された法令です。

 

この法律の特筆すべき点として、「特定空家」等に対する措置があります。
特定空家とは、具体的には以下のような状態にある空き家を指します。

 

・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれがある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 

このような「特定空家」に対しては、除去、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言又は指導、勧告、命令が可能になりました。さらに、要件が明確化された行政代執行で家屋の撤去を強制執行できるようになりました。 

 

 

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」とは、相続人が被相続人の住んでいた家屋や土地を相続後に売却した場合、一定の条件を満たせば譲渡所得金額から最高3,000万円まで控除できます。

 

不動産（空き家）の活用方法

不動産を相続したときに、最初に必ずしなければいけないことは、不動産移転登記です。
相続人全員で遺産分割協議を行い、その結果被相続人の家や土地を引き継ぐことになった方に不動産登記を移転する手続きをします。

 

その後、相続人の方々が住む予定のない空き家はどのように扱えばよいのか考えましょう。 

 

空き家をどのように扱うのかについては、主に４つのパターンがあります。それぞれメリットやデメリットを見ていきましょう。

 

そのまま維持する

 

そのまま維持するのであれば、固定資産税を払い続けるだけではなく、定期的に訪れて掃除・管理等をしなければいけません。
建物の劣化を防ぎ、近隣の迷惑にならないようにするため、以下のことが必要です。

 

・庭の草むしり
・ポストの中のチラシ等の回収
・月に1度は水道の通水
・室内、納戸の湿気とりのため、窓、扉の開放
・室内や外回りの掃除、点検
・台風、地震などの後のチェック
・ハチの巣、シロアリなどのチェック

 

このような作業が煩わしければ、さまざまな企業が管理サービスを行っています。
月額5,000～10,000円かかるのが相場ですが、遠方からの空き家の管理に通うのであれば検討してもよいのではないでしょうか？

 

空き家を維持するメリットそのまま維持するメリットは、思い出の家を残し、帰省時に利用できることにあります。
また、建物の固定資産税が安い場合であれば、更地にすることによる固定資産税を抑えることができる点などがあります。

 

空き家を維持するデメリットデメリットとしては、継続的に手入れが必要だという点が挙げられます。
周囲に迷惑をかけたり「特定空家」に指定されたりする可能性もあります。
この先も住む予定がないのであれば、固定資産税と管理費が出ていく一方なので、負担が増えることになります。

 

賃貸に出す

 

リフォームなどを行ったのち、不動産会社に仲介を頼むなどして、賃貸に出すのも1つの方法です。
賃貸にするメリットとデメリットは以下のようなことが考えられます。  

賃貸に出す場合のメリット

・リフォーム費用などの初期費用を出したとしても、それ以上の固定収入が継続的に得られる可能性がある
・人が住むことで通気などの定期的なメンテナンスが必要なくなる

 

賃貸に出す場合のデメリット

・借り手がつかなければ、リフォーム費用を回収できない
・場所によっては借り手がつきにくい
・通常使用に対する建物の劣化に関しては修繕義務があるため、その費用もかかる

 

不動産業者を仲介させることで、借り上げサービスや、面倒な業務を代行する業者もあります。
会社によっては、賃貸人が入らなくても収入を保証してくれる場合もあるので、ご自身の状況にあった管理会社を探してみましょう。

 

売却する

 

信頼できる不動産業者を探して、売却も検討してみましょう。

 

単に売買するだけではなく、本当に売却が良いのかのアドバイスもしてくれる、また、資産運用も考えてくれる、そんなアドバイザーが必要です。

 

地元の商工会議所に足を運んでみて、自身の希望にとって、良い方を紹介してもらうこともできます。

 

売却する場合のメリット

空き家を売却する大きなメリットは、現金収入を得られることです。

 

売却する場合のデメリット

売却するデメリットとしては、売りたい金額で売却できなかったり、買い手がつかなかったりという問題があることです。

 

また、思い出の地を売却することで、そこで生まれ育った親族から不満の声が上がることもあります。

 

空き家バンクを活用する

空き家バンクとは、自治体やNPOなどが行っている空き家の所有者と居住や購入希望者を結ぶ事業制度です。
有効利用できる空き家の所有者が情報を無料で登録し、居住希望者、購入希望者に紹介する仕組みです。

 

自治体で行っている実例として加賀市空き家バンクなどがあります。  

 

自治体によっては、空き家バンクを利用すると修繕費などに補助金が下りることがあります。
最近では田舎暮らしを希望する方が、古い家屋付きの古民家を求めて空き家バンクを利用することも増えています。

 

賃貸契約は貸主が直接行うことが多いので、家屋に関する専門家などに相談しながら進めるとよいでしょう。  

 

まとめ

空き家になった実家を相続した場合、相続人は多数ある選択から個々の状況に合わせて空き家の処遇を選ぶ必要があります。
放置し続けてしまえば、特定空家として近所に迷惑をかける可能性もあるので、何かしらの対策をしなければなりません。
売却などをする際は、たとえ名義がご自身になっていても、ほかの親族などに一言断りを入れておいた方がよいでしょう。

 

いずれの方法をとるにしても、その前に遺品整理や、家屋内外の片付け、清掃は必須となります。
当社ワンズライフでも、空き家整理を承っておりますので、お気軽にご相談ください。